تداوم رکود شدید در بازار مسکن ۱۴۰۴؛ نه خریداری هست، نه مستاجر

به گزارش دانش ساختمان به نقل از مهر، داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک، در گفتگویی به تشریح جزئیات قانون ساماندهی اجاره و چالش‌های پیش روی مشاوران املاک پرداخت. وی تاکید کرد که قانون مصوب سال ۱۴۰۳، معافیت‌هایی را برای قراردادهای اجاره بلندمدت در نظر گرفته است. هدف از این تسهیلات، تشویق موجران به انعقاد قراردادهای طولانی‌تر است، اما وی خاطرنشان کرد که این مشوق‌ها باید فراتر از مالکان و مستاجران رفته و سایر عوامل دخیل در این فرآیند را نیز شامل شود.

بیگی‌نژاد با اشاره به نقش کلیدی مشاوران املاک در فرآیند انعقاد قراردادهای بلندمدت، تاکید کرد که در شرایط فعلی، هیچ مشوقی برای آنها در نظر گرفته نشده است. وی توضیح داد که مشاوران برای متقاعد کردن طرفین به بستن قراردادهای دو یا سه ساله، تلاش و زمان بیشتری صرف می‌کنند، اما دستمزد آنها تغییری نمی‌کند. این در حالی است که بسته تشویقی باید به گونه‌ای طراحی شود که حقوق تمامی عوامل مؤثر، از جمله مشاوران املاک، در آن لحاظ شود.

نایب رئیس اتحادیه املاک در ادامه افزود که برای اجرای موفق قراردادهای بلندمدت، لازم است تمامی عوامل موثر در این فرآیند مدنظر قرار گیرند. وی با اشاره به معافیت‌های پیش‌بینی‌شده برای مالکان، به این نکته مهم اشاره کرد که در حال حاضر، سامانه‌ای در اختیار مشاوران املاک قرار ندارد تا بتوانند قراردادهای دو سال به بالا را ثبت کنند. طراحی فعلی سامانه‌ها، مشاوران را به سمت دفترخانه‌ها هدایت می‌کند که به نظر وی منطقی نیست.

بیگی‌نژاد پیشنهاد داد که اگر قراردادهای بلندمدت منعقد شود، دستمزد مشاور نیز باید بر اساس میانگین مدت قرارداد محاسبه شود تا انگیزه مالی لازم برای انجام این کار فراهم شود. در غیر این صورت، مشاوران ترجیح می‌دهند قراردادهای کوتاه‌مدت منعقد کنند، که این امر نه به نفع آنها و نه به نفع بازار مسکن است. وی با ارائه یک مثال، توضیح داد که مشاور املاکی ممکن است قراردادی پنج ساله برای مشتری منعقد کند، اما دستمزد وی تنها برای ماه اول محاسبه می‌شود، در حالی که ارزش اجاره در طول سال‌ها افزایش چشمگیری دارد. این مسئله نشان می‌دهد که نبود انگیزه مالی و محدودیت سامانه‌ها، مانع تحقق اهداف قراردادهای بلندمدت می‌شود.

به گفته بیگی‌نژاد، برای اجرای قراردادهای بلندمدت، لازم است هم حقوق مشاوران املاک در نظر گرفته شود و هم سامانه‌ها به گونه‌ای طراحی شوند که ثبت این قراردادها به آسانی انجام شود. در غیر این صورت، تلاش مشاوران هدر رفته و اهداف بازار مسکن تأمین نخواهد شد.

بیگی‌نژاد در بخش دیگری از سخنان خود به وضعیت کلی بازار مسکن اشاره کرد و گفت که بازار در شرایط فعلی وضعیت مناسبی ندارد. به گفته وی، چه در بخش خرید و فروش و چه در حوزه اجاره، رکود به وضوح مشاهده می‌شود. معاملات بسیار محدود است و در برخی مناطق تقریباً خرید و فروش انجام نمی‌شود. وی افزود که بازار اجاره نیز در مقایسه با سال گذشته کاهش چشمگیری داشته است و تنها به صورت محدود قراردادهایی منعقد می‌شود. حتی در بخش املاک تجاری، طی سه سال گذشته تنها تعداد بسیار اندکی قرارداد ثبت شده است.

نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به کاهش فعالیت معاملات در بسیاری از مناطق تهران، گفت که همکاران در نقاط مختلف از جمله میدان شکوفه، نواب و منطقه ۱۹ گزارش داده‌اند که یا معامله‌ای صورت نگرفته یا موارد بسیار اندکی به ثبت رسیده است. وی همچنین به فشار هزینه‌ها بر مشاوران املاک اشاره کرد و گفت که درآمد این صنف نسبت به گذشته افزایش پیدا نکرده، در حالی که هزینه‌ها روز به روز در حال افزایش است. این مسئله موجب شده توازن مالی در دفاتر املاک از بین برود و با مشکلات متعددی روبه‌رو شوند.

بیگی‌نژاد اظهار داشت که پیشنهاد اصلاح دستمزد مشاوران املاک به وزارت مربوطه ارسال شده، اما متأسفانه این موضوع به دلیل الزاماتی مورد تأیید قرار نگرفته است. در حالی که واقعیت این است که هزینه‌های جاری دفاتر هر روز بیشتر می‌شود اما درآمد متناسب با آن افزایش نمی‌یابد.

وی در ادامه با اشاره به میانگین قیمت در بازار مسکن، گفت که به دلیل نبود معاملات گسترده، امکان تعیین میانگین واقعی برای قیمت‌ها وجود ندارد. به عنوان نمونه، در محور آزادی میانگین قیمتی حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان برای هر متر مربع مطرح است، اما به دلیل رکود بازار، این اعداد مبنای قطعی محسوب نمی‌شوند.

در پایان، بیگی‌نژاد تأکید کرد که بازار در شرایطی قرار گرفته که نوسانات، نبود معاملات مستمر و عدم تناسب هزینه‌ها و درآمدها، موجب شده هم فعالان این حوزه و هم متقاضیان با مشکلات جدی مواجه باشند. این وضعیت نیازمند تدابیر و راهکارهای فوری برای بهبود شرایط و رونق بخشیدن به بازار مسکن است.

به عنوان جمع‌بندی، سخنان بیگی‌نژاد نشان می‌دهد که قانون ساماندهی اجاره با هدف تشویق قراردادهای بلندمدت، نیازمند بازنگری و توجه بیشتر به نقش و حقوق مشاوران املاک است. همچنین، ضرورت دارد سامانه‌های ثبت قراردادها به گونه‌ای طراحی شوند که مشاوران بتوانند به راحتی قراردادهای بلندمدت را ثبت کنند و از مزایای آن بهره‌مند شوند. بهبود وضعیت بازار مسکن نیازمند توجه به تمامی عوامل موثر و ارائه راهکارهای جامع و کارآمد است.

منبع: مهر