انحصار زمین و گرانی مسکن

به گزارش دانش ساختمان به نقل از مهر، بازار مسکن ایران در دهه اخیر با جهش بی‌سابقه قیمت‌ها دست و پنجه نرم می‌کند. افزایش سرسام‌آور هزینه‌های خرید و اجاره، سهم مسکن از هزینه خانوارهای شهری را به بیش از ۴۳ درصد رسانده است؛ رقمی که در تهران به نزدیک ۶۰ درصد می‌رسد. این رشد قیمتی تنها به اجاره محدود نمی‌شود؛ قیمت مسکن در پایتخت طی سال‌های گذشته بیش از ده برابر افزایش یافته است. این شرایط، بخش قابل توجهی از تقاضای واقعی را از بازار حذف کرده و به حاشیه‌نشینی یا سکونت در واحدهای کوچک‌تر منجر شده است.

تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد که سهم غیرعادی زمین در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی، یکی از عوامل اصلی این بحران است. این سهم در تهران بین ۶۰ تا ۷۰ درصد برآورد می‌شود. محدودیت در الحاق زمین‌های جدید به محدوده شهری، عامل اساسی این گرانی‌ها به‌شمار می‌رود. محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس، با اشاره به وجود ۱٫۸ میلیون هکتار زمین دولتی بلااستفاده در اختیار وزارت راه و شهرسازی، بر وجود منابع گسترده اما مغفول در این حوزه تاکید کرد. این موضوع، ضرورت ورود جدی نهادهای عالی برای حل این بحران را بیش از پیش آشکار می‌سازد. رهبر انقلاب اسلامی نیز در دیدار با اعضای دولت، صراحتاً به وجود مشکل در حوزه مسکن اشاره و بر لزوم حل آن تاکید کردند؛ این امر نشان می‌دهد که بحران مسکن از سطح هشدار کارشناسان فراتر رفته و به یکی از اولویت‌های اصلی حاکمیت تبدیل شده است.

سنگینی بار هزینه زمین بر دوش بازار مسکن، در سال ۱۴۰۴ به اوج خود رسیده است. بر اساس برآوردهای کارشناسی، سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن در مناطق شهری حدود ۴۷ درصد و در استان تهران حدود ۶۳ درصد است. این ارقام نشان‌دهنده نقش تعیین‌کننده زمین در جهش قیمت‌ها می‌باشد. روند صعودی قیمت مسکن همچنان ادامه دارد و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در تیرماه ۱۴۰۴ به ۱۱۹ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان رسیده است که نسبت به سال گذشته رشد قابل‌توجهی را نشان می‌دهد. از سوی دیگر، گزارش‌های رسمی از افزایش حدود ۵۰ درصدی هزینه نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۴ نسبت به سال گذشته خبر می‌دهند؛ رشدی که فشار مضاعفی بر قیمت تمام‌شده مسکن وارد کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که بخش قابل توجهی از این افزایش قیمت، ناشی از سهم بالای زمین در بازار مسکن است؛ سهمی که در مقایسه با استانداردهای جهانی بسیار بیشتر است و فشار اصلی آن بر دوش خانوارهای متوسط و کم‌درآمد قرار دارد.

رهبر معظم انقلاب در چندین نوبت بر اولویت قطعی قرار دادن مسئله مسکن در سیاست‌های اقتصادی کشور تاکید کرده‌اند. ایشان در دیدار با اعضای هیئت دولت در اسفند سال ۱۴۰۱ و همچنین در دیدارهای بعدی، به طور صریح به مشکلات سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره اشاره کرده و از مسئولان خواسته‌اند تا به دنبال راه حلی برای این معضل باشند. این سخنان نشان می‌دهد که معضل مسکن نه تنها دغدغه کارشناسان و اقشار متوسط جامعه است، بلکه در سطح عالی‌ترین ارکان حاکمیت نیز به عنوان یکی از مسائل اصلی مورد توجه قرار گرفته است.

ریشه‌های این بحران را می‌توان در انحصار زمین و مشکلات مربوط به محدوده‌های شهری جستجو کرد. مصوبه «ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» در سال ۱۳۷۸، توسعه محدوده‌های شهری را متوقف کرد. این تصمیم منجر به عدم دریافت خدمات زیربنایی برای زمین‌های خارج از محدوده و در نتیجه کاهش مصنوعی عرضه زمین شهری شد. کارشناسان، این مصوبه را عامل اصلی شکل‌گیری انحصار زمین در کشور می‌دانند. همچنین، مالکیت تقریباً ۹۹ درصدی دولت بر زمین‌های ملی، همراه با احتکار زمین، به مهم‌ترین عامل رشد قیمت زمین و مسکن تبدیل شده است. اظهار نظر رئیس مجلس مبنی بر وجود ۱٫۸ میلیون هکتار زمین دولتی بلااستفاده در اختیار وزارت راه و شهرسازی، این مسئله را بیش از پیش برجسته می‌کند.

فشار معیشتی ناشی از این بحران بر خانوارها بسیار سنگین است. فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، با استناد به داده‌های دانش ساختمان، اشاره می‌کند که خانوارهای شهری در تهران بیش از ۵۰ درصد درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. این وضعیت به افزایش سن ازدواج، مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها و کاهش کیفیت زندگی در کلان‌شهرها دامن زده است. کارشناسان هشدار می‌دهند که در صورت تداوم این روند، شکاف طبقاتی و مشکلات اجتماعی عمیق‌تر خواهد شد.

بحران مسکن در ایران به مرحله‌ای رسیده است که رهبر انقلاب صراحتاً آن را به عنوان یک اولویت قطعی اقتصادی و یک مشکل اساسی نامیده‌اند. انحصار زمین در دست نهادهای دولتی، مشکلات محدوده شهری و تراکم‌فروشی، همراه با رشد بی‌سابقه قیمت‌ها، ریشه‌های این بحران را به وضوح نشان می‌دهد. پرسش اصلی این است که آیا سیاست‌گذاران می‌توانند با شکستن انحصار زمین و بازنگری در سیاست‌های شهری، قفل بازار مسکن را بگشایند؟

منبع: مهر