جذب سرمایه‌های خرد با فروش متری مسکن؛ گامی برای رونق ساخت‌وساز

به گزارش دانش ساختمان به نقل از مهر، در حالی که قیمت مسکن در سال‌های اخیر سیر صعودی بی‌سابقه‌ای داشته و قدرت خرید خانوارها، به ویژه در دهک‌های پایین درآمدی، به شدت کاهش یافته است، رواج روش‌های نوین فروش مانند فروش متری مسکن، چالش‌ها و فرصت‌های تازه‌ای را پیش روی بازار مسکن ایران قرار داده است. این روش که برای برخی به عنوان راهکاری برای خانه‌دار شدن تدریجی به نظر می‌رسد، در غیاب زیرساخت‌های قانونی شفاف و نظارت‌های دقیق، ریسک‌های قابل توجهی را برای سرمایه‌گذاران خرد به همراه دارد.

طبق آخرین گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خرداد ماه ۱۴۰۲، ۳۷.۷ درصد و تورم ماهانه اجاره نیز ۲.۴ درصد برآورد شده است. از سوی دیگر، با وجود توقف انتشار گزارش‌های رسمی بانک مرکزی در مورد تحولات بازار مسکن تهران از اواسط تابستان سال گذشته، شواهد میدانی حاکی از افزایش نرخ خرید و اجاره‌بها و تداوم رکود تورمی در این بازار است. این شرایط، متقاضیان مسکن، به ویژه مستأجران، را به سمت روش‌های جایگزین مانند خرید متری مسکن سوق داده است.

با این حال، کارشناسان حقوقی و اقتصادی نسبت به خطرات این روش بدون پشتوانه قانونی قوی هشدار می‌دهند. آنها معتقدند که خرید متری مسکن بدون چارچوب حقوقی مناسب، نه تنها مشکل تأمین مسکن را حل نمی‌کند، بلکه می‌تواند زمینه‌ساز کلاهبرداری و بروز مشکلات حقوقی متعدد شود. ایده فروش متری مسکن نخستین بار در سال ۱۳۹۹ توسط سازمان بورس مطرح شد و هدف از آن، جذب سرمایه‌های خرد مردمی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، به ویژه برای اقشار کم‌درآمد عنوان گردید. اما این طرح علی‌رغم جذابیت‌های ظاهری، به دلایل مختلف، تاکنون به مرحله اجرا در نیامده و تنها در موارد محدودی تجربه شده است.

حتی در صورت انجام پیش‌فروش‌های مسکن مطابق با قوانین، فقدان نظارت کافی، ریسک‌های زیادی را برای سرمایه‌گذاران خرد به دنبال دارد. به ویژه اگر قراردادها به درستی ثبت نشوند یا از نظر حقوقی با مشکل مواجه باشند، احتمال بروز اختلافات و کلاهبرداری افزایش می‌یابد. همچنین فعالیت پلتفرم‌های آنلاین و مشاوران املاک فاقد مجوز در این زمینه، نظارت بر صحت قراردادها را به شدت دشوار کرده و مردم را در معرض خطر قرار می‌دهد.

رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگو با مهر، با اشاره به ضرورت بهره‌گیری از ابزارهای مالی نوین برای افزایش نقدینگی در بازار مسکن، بر اهمیت فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط تأکید کرد. به عقیده وی، این روش می‌تواند به تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز کمک کند. او افزود که طرح انتشار اوراق در بخش مسکن سال گذشته مطرح شد، اما تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است و این امر نیازمند تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگ‌سازی گسترده است. وی با اشاره به تجربه‌های موفق برخی کشورها در استفاده از ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از رمزارزهای قانونی و ایجاد کوین‌هایی به ازای هر متر مربع ملک، بر رفع ضعف نقدشوندگی بازار مسکن ایران و افزایش گردش سرمایه با استفاده از این روش‌ها تأکید نمود.

قربان‌نژاد، اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن ایران را کاهش پتانسیل نقدشوندگی عنوان کرد و اظهار داشت که عدم دسترسی سازندگان به منابع مالی سریع و شفاف، آنها را مجبور به استفاده از روش‌های پرریسک مانند پیش‌فروش می‌کند که می‌تواند پروژه‌ها را با چالش‌های جدی مواجه کند. او بر این باور است که راه‌اندازی سازوکارهای مالی نوین، می‌تواند این مشکل را تا حد زیادی برطرف نماید. به گفته وی، راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن، ظرفیت بسیار بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد ایجاد می‌کند و حتی مبالغ کوچک نیز می‌توانند در این روش، در پروژه‌های بزرگ مسکونی به کار گرفته شوند. این کارشناس ارشد بازار مسکن معتقد است که این شیوه نه تنها به افزایش نقدشوندگی کمک می‌کند، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد.

در مجموع، فروش متری مسکن به عنوان روشی نوین در تأمین مالی ساخت‌وساز، با وجود پتانسیل‌های قابل توجه، در حال حاضر با چالش‌های جدی در زمینه چارچوب‌های قانونی، نظارت کافی و فرهنگ‌سازی روبرو است. تدوین قوانین شفاف، نظارت مؤثر بر معاملات و فرهنگ‌سازی در مورد مزایا و مخاطرات این روش، برای موفقیت آن ضروری به نظر می‌رسد.

منبع: مهر