قربان‌نژاد: طولانی شدن صدور مجوزهای ساخت مسکن، بحران را تشدید می‌کند

به گزارش دانش ساختمان به نقل از مهر، رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفت‌وگویی با اشاره به اهمیت کنترل نوسانات نرخ ارز برای مهار تورم مسکن، تأکید کرد که پیش‌بینی‌پذیری نرخ ارز، عامل کلیدی کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان است. وی اظهار داشت: اگر فعالان این حوزه بتوانند نرخ ارز را برای حداقل یک سال آینده، در یک بازه قابل پیش‌بینی برآورد کنند، ریسک تولید به میزان قابل توجهی کاهش یافته و جریان سرمایه‌گذاری به‌طور چشمگیری افزایش می‌یابد. این امر به ثبات و رونق بازار مسکن کمک شایانی خواهد کرد.

قربان‌نژاد در ادامه به موضوع استانداردسازی واحدهای مسکونی پرداخت و با اشاره به ضرورت همخوانی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، گفت: کوچک‌سازی مسکن نباید صرفاً به معنای کاهش متراژ باشد، بلکه نوعی استانداردسازی است که باید با نیاز واقعی بازار همسو شود. ساخت‌وسازهای گذشته از الگوی تقاضای واقعی جامعه فاصله گرفته‌اند؛ به گونه‌ای که تمرکز بر ساخت واحدهای بزرگ ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری بوده است که عمدتاً پاسخگوی تقاضای سرمایه‌ای بوده و نیازهای مصرفی را نادیده گرفته است.

وی افزود: در حالی که تقاضای اصلی بازار برای واحدهای میان‌متراژ ۸۰ تا ۱۲۰ متری است، تمرکز بر ساخت واحدهای بزرگ‌تر باعث کاهش نقدشوندگی املاک و افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری شده است. تغییر رویکرد به سمت ساخت واحدهای میان‌متراژ نه تنها نقدشوندگی را افزایش می‌دهد، بلکه امکان خانه‌دار شدن برای متقاضیان واقعی را نیز فراهم می‌کند و به بهبود جریان معاملات مسکن کمک خواهد کرد. این رویکرد با الگوهای موفق در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته که آپارتمان‌های ۴۰ تا ۸۰ متری با مشاعات مناسب و امکانات کامل را احداث می‌کنند، همخوانی دارد. به نظر وی، این تغییر به تصمیم‌گیری و حمایت جدی حاکمیتی نیاز دارد تا استاندارد متناسب هر منطقه به درستی تعیین و اجرا شود.

این کارشناس بازار مسکن، نوسانات نهاده‌های ساختمانی را یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: به دلیل ماهیت تورمی اقتصاد و نوسانات نرخ ارز، مصالح ساختمانی مانند فولاد، سیمان و اقلام تأسیساتی به‌طور مستقیم تحت تأثیر تغییرات ارزی قرار می‌گیرند. هر گونه نوسان در نرخ ارز به سرعت در قیمت مصالح ساختمانی منعکس شده و بر قیمت نهایی مسکن اثر می‌گذارد. وی افزایش هزینه‌های نهاده‌های ساختمانی و رشد تقاضا را دو عامل اصلی افزایش قیمت مسکن عنوان کرد، اما بر اساس تجربیات گذشته تأکید کرد که عامل اصلی جهش قیمت‌ها، افزایش تقاضا است؛ پدیده‌ای مشابه آنچه در دهه ۸۰ و در شرایط بیماری هلندی رخ داد.

قربان‌نژاد بر ضرورت تقویت تولید داخلی نهاده‌های ساختمانی تأکید کرد و گفت: افزایش واقعی ظرفیت تولید داخلی مواد اولیه مانند فولاد، سیمان و اقلام تأسیساتی مانند آسانسور و چیلر، می‌تواند وابستگی بازار مسکن به نوسانات ارزی را کاهش داده و به ثبات نسبی در قیمت تمام‌شده کمک کند. حمایت از تولیدکنندگان داخلی و استفاده از فناوری‌های نوین در این راستا نقش بسزایی دارد.

وی همچنین به نقش اوراق گام در کاهش هزینه‌های تولید مسکن اشاره کرد و گفت: راه‌اندازی اوراق گام گامی مثبت در جهت ایجاد ارتباط میان سازندگان و تولیدکنندگان است، اما هنوز نقش پررنگی در بازار ایفا نمی‌کند. توسعه و کاربرد واقعی این ابزارها می‌تواند به کاهش هزینه‌های تولید و تقویت جریان نقدینگی در پروژه‌های ساختمانی کمک کند.

این کارشناس ارشد، ضرورت تحول در شیوه‌های ساخت و تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی را یادآور شد و گفت: صنعتی‌سازی و استفاده از فناوری‌های نوین در دنیا به سرعت در حال پیشرفت است و کشورهایی مانند چین با شتاب قابل توجهی در این حوزه حرکت می‌کنند. در حالی که در ایران هنوز نگاه سنتی بر بخش مسکن حاکم است، تغییر رویکرد و حمایت جدی دولت می‌تواند به بهبود ساخت‌وساز مسکن کمک کند. وی طولانی شدن زمان ساخت را از مهم‌ترین عوامل افت شاخص‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دانسته و این موضوع را به چند عامل از جمله تأمین مالی ناکارآمد، نبود پیوست فنی دقیق و نگاه غیرعلمی به پروژه‌ها نسبت داد.

قربان‌نژاد با اشاره به طولانی بودن فرآیندهای اداری و مجوزها، اظهار داشت که اخذ جواز ساخت در ایران به‌طور متوسط یک سال زمان می‌برد، در حالی که این مدت در کشورهای توسعه‌یافته کمتر از یک ماه است. وی همچنین به طولانی شدن زمان دریافت پایان‌کار و صدور سند مالکیت اشاره کرد و گفت که یک پروژه معمولی ممکن است پنج سال برای تکمیل زمان نیاز داشته باشد، در حالی که در بسیاری از کشورها این مراحل در کمتر از دو هفته انجام می‌شود. وی تأکید کرد که مقررات‌زدایی و ساده‌سازی فرآیندها می‌تواند به کاهش زمان ساخت و تشویق سرمایه‌گذاران کمک کند.

وی در خصوص ضرورت ورود نظام بانکی به تأمین مالی ساخت‌وساز گفت: بخش مسکن به عنوان بزرگ‌ترین بخش اقتصاد کشور نیازمند حمایت جدی نظام بانکی است، اما بخش عمده تأمین مالی پروژه‌ها خارج از شبکه بانکی انجام می‌شود. بازار سرمایه و نظام بانکی باید نقش واقعی خود را در تأمین مالی صنعت ساختمان ایفا کنند؛ چرا که بازار مسکن به‌تنهایی می‌تواند محرک اصلی رشد اقتصادی باشد. ارائه مشوق‌ها و صدور ضمانت‌نامه‌های بانکی از جمله ابزارهایی است که می‌تواند زمینه فعالیت سازندگان را تسهیل کند.

قربان‌نژاد همچنین به بازنگری در رویکردهای مالیاتی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: مالیات فراگیر بر کل بازار مسکن، شفافیت و عدالت اقتصادی را افزایش می‌دهد. وی بر ضرورت اعمال مالیات به شکل گسترده و فراگیر بر کل بازار مسکن تأکید کرد تا همه مالکان با فرمول‌های مشخص و متناسب با ارزش ملک، مشمول مالیات شوند. این سیستم هم عدالت مالیاتی را محقق می‌کند و هم منبع درآمدی پایدار برای دولت ایجاد خواهد کرد.

در پایان، این کارشناس ارشد با اشاره به شکاف میان درآمد خانوارها و امکان خانه‌دار شدن و طولانی شدن زمان خانه‌دار شدن جوانان به حداقل ۱۵ سال، تأکید کرد که ساخت‌وساز غیراستاندارد بحران مسکن را تشدید می‌کند و دولت باید نقش هدایتگر بازار مسکن و حمایت از سرمایه‌گذاران را تقویت کند.

منبع: مهر