شکاف عمیق درآمد و مسکن؛ میانگین زمان خرید خانه در ایران به ۳۰ سال رسید

به گزارش دانش ساختمان به نقل از مهر، رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگویی به بررسی ابعاد مختلف این بازار پرداخته و چالش‌های پیش روی آن را تحلیل کرده است. وی با تاکید بر اینکه وضعیت کلی بازار مسکن تحت تاثیر عوامل کلان اقتصادی کشور است، به تشریح عوامل اثرگذار بر این بازار پرداخته و راهکارهای بهبود شرایط موجود را ارائه داده است.

قربان‌نژاد با اشاره به ماهیت تورمی اقتصاد ایران، نقش عوامل کلیدی از جمله نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز را در هدایت بازار مسکن برجسته کرده است. وی دو نوع تورم، تورم ناشی از فشار هزینه و تورم ناشی از افزایش تقاضا را توضیح داده و تصریح کرده که تورم در بخش مسکن عمدتا از نوع تورم ناشی از افزایش تقاضا است. این افزایش تقاضا اغلب در پی رشد بازارهای موازی، نوسانات نرخ ارز و طلا و شرایط اقتصادی مناسب برای کسب سود در بازارهای دیگر اتفاق می افتد و سرمایه‌های سرریز شده به دنبال یک پناهگاه امن، به سمت بازار مسکن سرازیر می شوند.

این کارشناس با اشاره به الگوهای گذشته بازار مسکن، از “نرم‌شکنی” در این روند در سال‌های اخیر خبر داده است. وی معتقد است که تحولات منطقه‌ای، ریسک‌های سیاسی و ورود سریع متغیرهای مختلف به فضای اقتصادی کشور، ماهیت بازار مسکن را دگرگون کرده و پیش‌بینی آینده آن را دشوار ساخته است. به عقیده وی، تا زمانی که ثبات نرخ ارز برقرار نشده و تورم مهار نگردد، نمی‌توان انتظار تعادل در بازار مسکن را داشت.

قربان‌نژاد با استفاده از شاخص استطاعت خانوار برای خانه‌دار شدن، به شکاف عمیق میان سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن اشاره کرده است. بر اساس برآوردهای وی، یک خانواده با درآمد متوسط در ایران، بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی ۷۰ تا ۸۰ متری خریداری کند. این شاخص، به وضوح چالش‌های موجود در دسترسی به مسکن مناسب برای اقشار متوسط جامعه را نشان می‌دهد.

طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، به عنوان تلاش‌هایی برای کاهش این شکاف در دهه‌های گذشته مطرح شده‌اند، اما قربان‌نژاد بر ضرورت یافتن راهکارهای جدید و بهره‌گیری از تجربیات جهانی در کنترل قیمت‌ها، به ویژه در بخش اجاره، تاکید می‌کند. وی طراحی برنامه‌های مشخص برای ورود واحدهای مسکونی تازه‌ساخت به بازار و استفاده از اهرم‌های مالیاتی و نظارتی به شکلی تسهیل‌گر و نه مداخله‌گر را از راه‌حل‌های مهم می‌داند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن، به نقش مکانیسم پیش‌فروش در جذب سرمایه‌گذاران اشاره کرده و ضرورت نظارت دقیق مالی بر این فرایند را برای کاهش ریسک‌ها و افزایش اعتماد خریداران برجسته ساخته است. ایجاد حساب‌های گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی، به عنوان نمونه‌ای موفق از این سازوکار در برخی از کشورها مطرح شده است. همچنین، فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط، از دیگر ظرفیت‌های مهم برای تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز معرفی شده است. قربان نژاد کمبود نقدشوندگی بازار مسکن را به عنوان مشکل اساسی این بازار برشمرده و راه حل آن را راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن و استفاده از ابزارهای مالی نوین می‌داند.

قربان نژاد به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران از کلانشهرها نیز اشاره داشته است. وی معتقد است که با توجه به تحولات ساختاری دهه ۷۰ و مهاجرت گسترده به کلان‌شهرها، اکنون تغییر شرایط اقتصادی و رشد هزینه‌های مسکن، نیاز به بازنگری در شیوه تأمین مسکن را برای اقشار متوسط جامعه دوچندان کرده است.

وی کیفیت پایین ساخت و ساز در ایران و عمر مفید کوتاه ساختمان‌ها را (حدود یک‌پنجم استاندارد جهانی) یکی از مشکلات اساسی می‌داند و بر ضرورت ارتقای کیفیت ساخت و فرهنگ‌سازی در زمینه بازسازی و نوسازی تاکید کرده است. به گفته قربان نژاد، ایجاد شهرک‌های کارمندی با کیفیت ساخت بالا، الگویی مناسب برای حل مشکل مسکن کارمندان و اقشار متوسط جامعه است. وی همچنین به تنوع قیمت ساخت در مناطق مختلف کشور اشاره کرده و بر پیچیدگی عوامل موثر بر این قیمت تاکید نموده است.

در پایان، قربان‌نژاد با تاکید بر ضرورت حرکت به سمت فناوری‌های نوین ساخت و استفاده از مصالح مرغوب، بر تغییر نگرش از «کمیت‌گرایی» به «کیفیت‌گرایی» در سیاست‌گذاری حوزه مسکن تاکید کرده است. وی ساخت مسکن با کیفیت پایین را نه تنها غیر اصولی، بلکه غیر انسانی دانسته و تامین امنیت، رفاه و منزلت اجتماعی ساکنان را به عنوان اهداف اصلی در حوزه مسکن معرفی کرده است.

منبع: مهر