افزایش یک چهارم هزینه‌های ساخت مسکن / بازار مسکن در گیرودار رکود تورمی

به گزارش دانش ساختمان به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، محمد دبیری، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگویی به بررسی چالش‌ها و فرصت‌های طرح نهضت ملی مسکن و وضعیت کنونی بازار مسکن پرداخته است.

دبیری با اشاره به وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اظهار داشت که تولید مسکن نیازمند چهار عنصر اساسی است: زمین، سرمایه، نیروی کار و تقاضای واقعی. وی تاکید کرد که در صورت فقدان هر یک از این عوامل، تحقق این هدف با ابهام مواجه خواهد شد.

او با استناد به تجربه سال ۱۳۹۲، که در آن بخش خصوصی با تمام توان خود تنها حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی تولید کرد، نسبت به تحقق وعده یک میلیون واحد مسکونی ابراز تردید کرد. دبیری تصریح کرد که در شرایط کنونی، با افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت و قیمت زمین و همچنین محدودیت در دسترسی به منابع مالی، دستیابی به این هدف دشوار به نظر می‌رسد.

این کارشناس اقتصاد مسکن پیشنهاد کرد که دولت به جای صرفاً اعلام هدف، باید به تسهیل زنجیره تولید مسکن بپردازد. وی تاکید کرد که دولت می‌تواند با در اختیار گذاشتن زمین، کنترل تورم و ارائه تسهیلات هدفمند، زمینه را برای تحقق این هدف فراهم کند.

دبیری در ادامه به وضعیت کنونی بازار مسکن اشاره کرد و گفت که بازار در شرایط رکود تورمی قرار دارد. به این معنا که حجم معاملات کاهش یافته، اما قیمت‌ها همچنان در سطوح بالایی قرار دارند. وی علت اصلی این وضعیت را عدم ورود عرضه جدید به بازار مسکن به دلیل افزایش هزینه‌های تولید و کاهش انگیزه سازندگان، و همچنین کاهش قدرت خرید خانوارها عنوان کرد. این عدم تعادل منفی باعث شده است که بازار در ظاهر بی‌حرکت به نظر برسد، اما در واقع فشار زیادی بر فعالان این حوزه وارد می‌شود.

با این حال، دبیری تاکید کرد که تقاضای واقعی برای مسکن وجود دارد و این امر می‌تواند موتور محرکه آینده بازار باشد. وی تصریح کرد که هر خانواده‌ای به مسکن نیاز دارد و این نیاز، پتانسیل بالایی برای رونق بازار در آینده ایجاد می‌کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن دو مانع اصلی برای بهبود وضعیت بازار مسکن را تورم ساخت و هزینه‌های غیرمولد دانست. وی توضیح داد که قیمت مصالح ساختمانی، تاسیسات و دستمزدها به طور مداوم در حال افزایش است و حتی در شرایط رکود نیز کاهش نمی‌یابد. همچنین، هزینه‌های مربوط به مجوزها، عوارض شهری و بروکراسی اداری، بخش قابل توجهی از تسهیلات بانکی را به خود اختصاص می‌دهد و منابع کمی به عملیات اجرایی واقعی می‌رسد. دبیری تاکید کرد که در صورت عدم رفع این موانع، حتی بهترین سیاست‌ها نیز نمی‌توانند به نتیجه مطلوب منجر شوند.

دبیری با اشاره به تجربیات داخلی و بین‌المللی، بیان کرد که دولت در مقام مجری معمولاً موفق عمل نمی‌کند و پروژه‌های دولتی اغلب با تأخیر و کیفیت پایین به بهره‌برداری می‌رسند. وی نقش اصلی دولت را تسهیل‌گری دانست، نه سازندگی. به این معنا که دولت باید زمین را آماده کند، فرآیند صدور پروانه را تسهیل کند، نرخ تأمین مالی را کاهش دهد و امنیت سرمایه‌گذاری ایجاد کند. دبیری تاکید کرد که در صورت انجام این اقدامات، بخش خصوصی ظرفیت آن را دارد که بار اصلی تولید مسکن را بر دوش بکشد.

این کارشناس اقتصادی با تاکید بر اینکه بخش خصوصی ستون اصلی تولید مسکن در کشور است، اظهار داشت که این بخش در حال حاضر در تنگنای تاریخی قرار گرفته است. کمبود نقدینگی، هزینه‌های بالا و ریسک زیاد، از جمله چالش‌هایی هستند که بخش خصوصی با آن روبرو است. با این حال، دبیری تصریح کرد که هنوز سازندگانی هستند که به دلیل وجود نیاز واقعی، پروژه‌ها را آغاز می‌کنند.

او با بیان اینکه بخش خصوصی حتی در سخت‌ترین شرایط، راه خودش را پیدا کرده و پروژه‌ها را به سرانجام رسانده است، سه اقدام کلیدی برای بهبود وضعیت بازار مسکن را ضروری دانست: نهضت رفع موانع، کنترل تورم و ارائه تسهیلات هدفمند.

دبیری توضیح داد که نهضت رفع موانع به معنای کاهش بروکراسی و هزینه‌های غیرضروری است. کنترل تورم نیز نیازمند ایجاد ثبات اقتصادی است، زیرا بدون ثبات اقتصادی، هیچ سازنده‌ای جرأت شروع پروژه را نخواهد داشت. همچنین، تسهیلات باید به طور مستقیم به عملیات اجرایی تزریق شود، نه به مجوزها و هزینه‌های جانبی.

وی تاکید کرد که در صورت انجام این سه اقدام، هم رکود بازار شکسته می‌شود و هم تولید پایدار می‌شود.

دبیری با بیان اینکه مسکن در ایران نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت است، اظهار داشت که جمعیت و شهرنشینی در حال افزایش است و این یعنی آینده بازار روشن خواهد بود. وی تاکید کرد که بخش خصوصی در صورت حمایت، می‌تواند نه فقط یک میلیون، بلکه بیشتر از آن را هم عملی کند.

او همچنین به افزایش حدود یک‌چهارمی هزینه‌های ساخت در سال گذشته اشاره کرد و گفت که این افزایش ناشی از افزایش قیمت مصالح، تاسیسات و دستمزدها است و تاثیر خود را در قیمت تمام‌شده واحدها نشان خواهد داد.

دبیری در پایان اظهار امیدواری کرد که با مدیریت تورم و دسترسی سازنده‌ها به منابع مالی، می‌توان رشد قیمت‌ها را قابل مدیریت نگه داشت. وی تاکید کرد که نیاز واقعی به مسکن آن‌قدر بالاست که بازار در نهایت مسیر خودش را پیدا می‌کند و سازنده‌ها با مدل‌سازی درست می‌توانند مانع جهش‌های سنگین مسکن شوند.

منبع: باشگاه خبرنگاران جوان